주택담보대출 한도 얼마까지? 2026년 대출 규제 총정리

집을 사려는 사람이라면 "대체 대출이 얼마나 나오는지"가 가장 큰 관심사다. 2026년 7월 현재 수도권·규제지역에서는 주택 구입 목적 주택담보대출이 최대 6억 원으로 묶여 있고, 집값이 비쌀수록 한도는 더 깎인다. 여기에 스트레스 DSR까지 겹치면서 실제 받을 수 있는 금액은 예전보다 크게 줄었다. 반면 지방은 규제 완화 조치가 연말까지 연장돼 상대적으로 숨통이 트인 상태다. 복잡하게 얽힌 대출 규제를 핵심만 정리했다.

수도권 주담대, 최대 얼마까지 나오나

2025년 6·27 대책으로 정부는 수도권·규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도를 6억 원으로 제한했다. 예전에는 소득과 집값 조건만 맞으면 10억 원 넘게도 가능했지만, 이제는 조건이 좋아도 6억 원이 상한이다.

이후 10·15 대책은 집값(시가)에 따라 한도를 차등화했다. 비쌀수록 대출이 더 줄어드는 구조다.

주택 시가	주담대 한도
15억 원 이하	6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

즉 서울의 고가 아파트일수록 현금 부담이 크게 늘었다. 평균 집값이 높은 서울에서는 상당한 자기자본 없이는 매수가 어려워졌다는 분석이 많다.

스트레스 DSR이 한도를 더 줄인다

한도를 한 번 더 깎는 장치가 '스트레스 DSR'이다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 미리 반영해, 실제 금리에 가산금리를 얹어 상환 능력을 더 빡빡하게 계산하는 방식이다.

2025년 7월 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 가산금리(스트레스 금리)가 100% 반영됐고, 여기에 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리가 **3%**로 올라갔다. 그 결과 같은 소득이라도 한도가 눈에 띄게 줄었다.

예를 들어 연 소득 1억 원인 차주가 수도권에서 변동금리 주담대를 받을 경우, 한도가 약 5억 8,700만 원에서 5억 100만 원으로 14.7%가량 줄어든 사례가 있는 것으로 전해졌다.

지방은 연말까지 '숨통'…2단계 유예

가장 최근 변화는 지방 주택담보대출에 대한 규제 유예다. 금융당국은 지방 주담대에 대해 2026년 7월부터 12월 말까지 현행 2단계 스트레스 DSR을 그대로 적용하기로 했다. 지방 주택시장 경기를 고려한 조치로, 같은 유예가 세 번째 연장된 것이다.

구분	스트레스 금리	기본 적용비율
지방(비규제) 주담대	1.5%	50%(2단계)
수도권·규제지역 주담대	3.0%	100%(3단계)

같은 소득이어도 지방에서 집을 살 때 한도가 상대적으로 덜 줄어드는 셈이다.

다주택·갭투자·생애최초는 어떻게

• 다주택·갭투자: 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가로 집을 사거나, 기존 집을 팔지 않고 추가 매수하면 주택 구입 목적 주담대가 사실상 막힌다(LTV 0%).
• 생애최초: 생애 최초 구입자의 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 6개월 이내 전입(실거주) 의무가 붙었다.
• 생활안정자금: 보유 주택을 담보로 생활비 등을 빌리는 경우 한도가 최대 1억 원으로 제한된다.

한도를 덜 줄이려면

대출 유형에 따라 스트레스 금리 적용 비율이 달라진다. 변동금리는 100%가 적용되지만, 고정금리 기간이 길수록 적용 비율이 낮아진다. 따라서 한도 측면에서는 순수 고정금리 상품이 상대적으로 유리하다. 다만 금리 수준과 상환 계획을 함께 따져야 하므로, 본인 조건에 맞는지는 은행 상담으로 확인하는 것이 좋다.

정리

• 2026년 7월 현재 수도권·규제지역 주담대는 최대 6억 원, 시가 15억 초과는 4억, 25억 초과는 2억으로 차등 적용된다.
• 스트레스 DSR로 한도가 추가로 줄며, 수도권은 스트레스 금리 3%(3단계)가 적용된다.
• 지방 비규제 주담대는 연말까지 2단계(1.5%·50%) 유예로 부담이 덜하다.
• 다주택·갭투자는 대출이 사실상 막히고, 생애최초는 LTV 70%에 전입 의무가 붙는다.
• 규제는 지역·주택가격·대출 유형에 따라 다르므로, 정확한 한도는 금융위원회 발표와 은행 상담으로 확인해야 한다.

참고

• 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아 (정책브리핑)
• 서울·경기 12곳 주담대 한도 축소…25억 초과 주택 2억 원까지만 (정책브리핑)
• 지방 주담대 스트레스 DSR 2단계, 연말까지 또 유예 (이투데이)